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고도제한 완화에 '두 팔 벌린' 성남시
정비사업을 추진 중인 경기 성남시 분당구 일대 아파트 단지들이 최근 들썩이고 있어요. 지난달 성남시 내 일부 지역이 비행안전구역에서 벗어나면서 고도제한이 완화됐기 때문인데요. 해당 지역 건축 가능 높이가 상향되면서 사업성 증가로 인한 수혜가 예상돼요.
국방부는 지난달 29일 약 400만㎡ 규모 군사시설보호구역을 해제·완화한다고 밝혔어요. 군사시설보호구역은 군사기지 및 군사시설을 보호하고 군사작전을 원활히 수행하기 위 주택공사 모기지론 해 국방부 장관이 지정하는 구역을 뜻해요. 세부적으로는 통제보호구역, 제한보호구역, 비행안전구역 등으로 나뉘어요.
이 중 비행안전구역은 고도제한 여부와 직접적으로 연결돼 있어 건물 높이가 사업성을 좌우하는 정비사업에 있어서는 중요한 요소인데요. 국방부가 이번 조치로 서울기지(K-16) 비행안전구역을 일부 해제 및 완화하면서 서울 강남·강동 예금금리높은곳 ·광진·송파·중랑구와 경기 성남·용인시 등 327만7000㎡의 고도제한도 해제·완화됐어요.



군사시설보호구역 변동지역(요도)/자료=국방부 제공


성남시는 국방부의 이런 조치를 두 팔 벌려 환영했어요. 특히 분당구 야탑· 전세자금담보대출은행 이매동 지역 주민들이 수혜를 보게 됐는데요. 성남시에 따르면 고도제한 완화 대상은 △탑마을 선경·대우 △아름마을 태영·건영·한성·두산·삼호·풍림·선경·효성 △이매촌 진흥 등 총 11개 아파트 단지에요.
이들 단지는 비행안전 2구역에서 6구역으로 변경됐어요. 비행안전구역은 1구역부터 6구역까지 있는데, 6구역으로 갈수록 규제가 완화돼요. 층 지수펀드 고 3ｍ 기준 환산 시 기존 대비 5층에서 최대 21층까지 건축 가능한 층수가 높아지게 됐어요. 완화 대상 단지 중 아름마을 효성과 이매촌 진흥이 가장 높은 25층임을 감안하면 단순 환산 시 46층까지 올라갈 수 있는 셈이에요.
성남시는 이번 조치로 해당 지역 건축 가능 높이가 상향돼 주민들의 재산권 회복과 도시 개발이 기대된다고 밝혔어요 캐디 . 노후주택 정비사업 사업성도 개선될 것으로 예상했어요. 단 각 단지 대지 일부가 비행안전 6구역으로 변경되는 것이기 때문에 실제 적용 범위는 확인이 필요해요.
신상진 성남시장은 "비행안전구역 조정으로 야탑·이매 일부 지역 고도제한이 완화돼 주민들의 재산권이 회복되고 정비사업 추진에도 탄력이 붙게 됐다"고 평가했어요.
'아빠 찬스' 노린 20대 취준생…딱 걸렸다
취업 준비생인 20대 A씨, 소득이 전혀 없음에도 서울 소재 고가 아파트를 취득하며 '내 집 마련'에 성공했는데요. 알고 보니 그는 부친이 수십억원대 자산가인 '금수저'였죠.
A씨 주택 취득 직전 부친은 갖고 있던 주택을 매각하고 비슷한 시기 해외주식을 양도해 상당한 차익을 거뒀다고 해요. 당국은 A씨가 부친으로부터 아파트 취득 자금을 지원받은 것으로 보고 수사를 벌이고 있어요.



국세청 증여세 탈루 관련 세무조사 선정 사례/자료=국세청 제공


정부가 '주택시장 안정'을 명분으로 부동산 탈세에 칼을 빼들었어요. 지난 9·7 대책 후속 조치 일환으로 국세청이 초고가주택 거래, 외국인·연소자 등에 대한 전수 검증에 들어간 건데요. 이 중 편법 증여 등 탈루 혐의가 있는 총 104명에 대해 세무조사를 착수하기로 했어요.
국세청은 강남4구(서초·송파·강남·강동구)와 마용성(마포·용산·성동구) 등 시장이 과열된 지역의 30억원 이상 초고가주택 거래를 지난해 거래분부터 전수 검증하고 있어요. 또 내국인 역차별 및 시장 교란 지적이 있는 고가주택 취득 외국인의 자금 원천도 분석하고 있고요.
이외에 고액 전세금을 편법 증여받거나 가장매매를 통해 부당하게 1세대 1주택 비과세를 받은 사례도 조사 중이에요. 특히 주택을 서류상으로만 허위 이전하는 가장매매의 경우 친척·지인뿐만 아니라 특수관계 법인에게 주택을 이전하는 방식을 활용한 혐의자도 있다고 하네요.
국세청은 앞으로도 초고가주택 거래 및 외국인·연소자에 대한 전수 검증을 통해 탈세 행위를 끝까지 추적하고 탈루한 세금은 예외 없이 추징한다는 방침이에요.
신도시 선도지구 집값,  상승 더 가팔랐다
정부가 지난해 노후한 1기 신도시 재정비를 가속화하기 위해 약 3만6000가구 규모 선도지구를 선정했죠. 선도지구에는 용적률 상향 및 인허가 통합심의와 같은 각종 인센티브가 주어지는 만큼 경쟁률도 치열했는데요. 이 단지들, 선도지구 선정으로 몸값도 올랐을까요?▷관련기사: 치열했던 1기 신도시 첫 재건축 공모, 당락 가른 건?(2024년11월27일)
알투코리아부동산투자자문이 발표한 '1기 신도시 정비사업 추진에 따른 주택가격 영향 분석'에 따르면 경기 성남시(분당), 고양시(일산), 안양시(평촌)를 대상으로 2023~2025년(9월) 국토교통부 실거래가공개시스템상 실거래 사례를 조사한 결과 선도지구 아파트 가격이 해당 지역 평균을 웃도는 것으로 분석됐어요.



1기 신도시 분당 시범지구 전경./사진=이명근 기자 qwe123@


올해 성남시 아파트 실거래가격 평균은 전용면적 3.3㎡당 5000만원인 반면 분당 선도지구 아파트 가격은 3.3㎡당 5423만원을 기록했어요. 고양시의 경우 3.3㎡당 2047만원, 일산 선도지구는 3.3㎡당 2211만원으로 성남시와 비슷한 양상을 보였고요. 안양시 또한 3.3㎡당 3165만원인 반면 평촌 선도지구 평균 실거래가는 3.3㎡당 3484만원으로 더 높았어요.
이들 지역에서는 실제로 지역 부동산 시장 전체 상승으로 인한 효과보다 선도지구 계획 발표 및 선정으로 인한 효과가 집값에 영향을 더 크게 미친 것으로 나타났어요.
기준연도와 비교연도 성장요인을 분석하는 기법인 변이할당분석 결과 분당의 경우 선도지구 지역할당효과가 선도지구 선정계획 발표 이전까지는 –41%로 영향을 미치지 못했으나, 선정계획 및 선정결과 발표 이후 각각 57.7%, 48.4%로 아파트 가격 성장에 대한 영향력이 커졌어요.
일산 또한 선정결과 발표 이후 선도지구 지역할당으로 인한 효과가 149.1%에 달했어요. 평촌도 선정계획 발표 이후 선도지구 지역할당 효과가 102.8%로 아파트 가격 성장에 영향을 미친 것으로 분석됐어요.
알투코리아부동산투자자문은 "선도지구 선정계획 발표 이후 시점에 '선도지구 지역할당효과'에 의한 성장효과가 이전보다 커진 것으로 나타나 선도지구 지정계획 발표에 따른 아파트 가격 영향이 있다고 볼 수 있다"고 밝혔어요.
김준희 (kjun@bizwatch.co.kr)
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